La nueva Ley de Vivienda 12/2023 y los arrendamientos de vivienda

La nueva Ley de Vivienda 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, ha introducido importantes cambios en el ámbito de los arrendamientos de vivienda, siendo de destacar los siguientes aspectos:

• En cuanto a la RENTA ARRENDATICIA, se establecen límites en la cuantía inicial de la misma, se cambia el sistema de revisión y la forma de pago. Se fijan limitaciones a la RENTA PACTADA INICIAL en zonas tensionadas. Esta medida, establecida en la DF 1ª.3 LV mediante adición de los arts. 17. 6 y 7 LAU, tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor):

1. 1. Para pequeños propietarios: mediante la vinculación a la cuantía de la renta en el contrato anterior, en el sentido que la renta no podrá superar a la del contrato anterior en los últimos cinco años una vez aplicada la actualización anual, ni se pueden repercutir gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Existen unas excepciones al incremento con un máximo del 10% sobre la última renta vigente en los últimos cinco años, en determinados supuestos previstos en el citado apartado 6.l.:
      • Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
      • Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda.
      • Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
      • Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
   2. En el apartado 7 contempla los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado, siendo arrendador gran tenedor, posteriores al 26 de mayo 2023, y también en aquellos arrendamientos sin contrato vigente en los últimos cinco años, en cuyo caso, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Zonas tensionadas son aquellas que las administraciones competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas o administraciones locales declaren de acuerdo con su normativa reguladora, en ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.

Según el Art. 3 k de la Ley, tienen la condición de grandes tenedores, las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

• La REVISIÓN DE LA RENTA, se desvincula del IPC aunque en el contrato conste la referencia al IPC, ahora por imperativo legal la revisión de la renta en los contratos de arrendamientos de vivienda habitual obligatoriamente debe ser del 2% del IGC durante el año 2023 conforme al RDL 6/2022, de 29 de marzo, y posteriormente, del 3% del IGC en 2024. Y para los años posteriores, el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 LAU.
• El art. 17.3 LAU se modifica fijando que el pago del alquiler deberá efectuarse a través de medios electrónicos. Y excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
• En cuanto a la DURACIÓN DEL CONTRATO se introducen dos prórrogas extraordinarias en dos nuevos apartados del art. 10 LAU:

1. 1. De un lado, el apartado 2 dispone que cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el art. 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el art. 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.
   2. De otro lado, conforme al 10.3 LAU, cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.
   3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

• La Disposición Final Quinta modifica numerosos artículos de la LEC en cuanto a la REGULACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO, ampliando el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, exigiendo al demandante que determine en la demanda si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad. Se introduce un procedimiento de conciliación o intermediación en los supuestos en los que la parte actora tenga la condición de gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
• Se impone la obligación del arrendador de pagar los GASTOS Y HONORARIOS INMOBILIARIOS producidos por el alquiler de un inmueble. Se modifica el art. 20.1 LAU, añadiendo un párrafo final con la siguiente redacción: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

• La Disposición Final Segunda recoge una serie de INCENTIVOS FISCALES aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, (IRPF), a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60 por ciento en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción podrá incrementarse hasta el 90 por ciento, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5 por ciento sobre la renta del contrato anterior.
• La Disposición Final Tercera modula un RECARGO a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, (IBI), que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el cincuenta por ciento (50%) de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del ciento cincuenta (150%) por ciento, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal
• Es la Disposición Adicional Primera la que prevé la creación de una BASE DE DATOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO de vivienda que estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local. La creación de esta Base de datos es conseguir el mayor control posible de los contratos existentes.
• La Disposición Transitoria Cuarta establece el régimen de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR de esta ley que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley. Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.