Sentencia del Tribunal Supremo de 23-05-2022 que estima el recurso de casación interpuesto por una comunidad de propietarios denegando la nulidad del acuerdo de prohibición del uso de la piscina a los titulares de plazas de garaje que no sean residentes, por no tener como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos.

Resulta interesante esta sentencia al comienzo de la temporada estival por cuanto viene a clarificar el tan discutido y reiterado tema de quienes tienen derecho al uso de la piscina en las comunidades de propietarios que gozan de este servicio.

En el caso que se discute en el procedimiento del que dimana la reciente sentencia, se dan los siguientes hechos:

– En los Estatutos no constaba la piscina como elemento común, ni referencia alguna respecto al uso de la piscina por los titulares de los garajes. Los garajes tienen un acceso individual e independiente desde la zona comunitaria, con ubicación física alejada de la piscina.

– La Comunidad de Propietarios cansada del abuso de los invitados de algunos de los dueños de plaza de garaje, acordaron por mayoría la prohibición del uso de la piscina por los propietarios de garajes que a su vez no dispongan de una vivienda en el complejo. Y, se sugiere la posibilidad de distribuir el gasto de la piscina y barbacoa (zona deportiva), únicamente entre las viviendas.

– Un propietario de diversas plazas de garaje impugnó dicho acuerdo, por considerar que el mismo es contrario a derecho por no constar en el título constitutivo limitación alguna al uso de los elementos comunes por los titulares de las plazas de garaje y por haber venido la Comunidad de Propietarios repercutiéndole la parte proporcional de los gastos correspondientes a la piscina. Subsidiariamente, solicita que se le devuelvan las cantidades satisfechas.

– La Comunidad de Propietarios se opone alegando que en los Estatutos no se cita a la piscina y zonas recreativas como elemento común, describiéndose de forma separada los cuatro bloques que circundan la piscina y zona recreativa, por una parte; la piscina y la zona recreativa, por otro lado; y por último los garajes.

– La sentencia de Instancia estimó la demanda declarando la nulidad del acuerdo.

– Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por la comunidad de propietarios demandada. La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares desestima el recurso interpuesto en armonía con la juez de primera instancia, considerando que no existe en este supuesto limitación alguna para los propietarios de los garajes que no sean titulares de viviendas en el complejo respecto del uso de la piscina y zona recreativa. En efecto, esa pretendida limitación no puede hacerse derivar, como pretende la comunidad apelante, del hecho de que los garajes tengan su acceso individual e independiente desde la zona comunitaria, ni de la ubicación de los mismos en el inmueble en relación con la piscina y zona recreativa, porque el acceso de los propietarios de las cocheras no está limitado físicamente a aquellas zonas de recreo, sino que pueden ingresar al resto del complejo. Y así es efectivamente, pero ni la descripción del complejo residencial ni a través de la mención a los elementos comunes como cuantos sean adecuados para el uso y disfrute del edificio, puede construirse un argumento atendible a favor de la tesis comunitaria. Por otra parte, es la propia comunidad recurrente la que admite que, aunque en los estatutos no se nombre a la piscina y zona ajardinada como integrantes de los elementos comunes, no existe duda de que tienen ese carácter. Y es que la ausencia de designación de la piscina y zona recreativa para los garajes no supone que no se requiera unanimidad de los propietarios para adoptar el acuerdo impugnado, por lo que discrepa la Sala del criterio de la recurrente, que considera que la unanimidad hubiese sido necesaria en el caso de que el título constitutivo o los estatutos hubiesen establecido de forma expresa el derecho al uso de la piscina y zona recreativa por parte de todos los propietarios de partes determinadas, incluidos los de los garajes. En este sentido, como nos recuerda la citada STSJ. de Cataluña (Sala de lo Civil y Penal) de 20 de julio de 2.015, cuando no existe restricción recogida en el título, los propietarios que conforman la comunidad «pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva.

– Contra la sentencia de apelación se interpuso recurso de casación por la parte demandada, la Comunidad de Propietarios por interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. A tal fin cita la sentencia del Tribunal Supremo 232/2006 la cual establece que el propietario de una plaza de garaje en una comunidad no tiene derecho a uso de la piscina comunitaria, indicando que …el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad, que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje... En cuanto al interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales cita, por un lado, aquellas resoluciones que, para resolver la legalidad del acuerdo litigioso, consideran que no existiendo un reconocimiento expreso de uso de la piscina y zona recreativa en el título constitutivo, en favor de los garajes, el acuerdo de privación de uso, adoptado por mayoría, no está afectado de nulidad, indicando al respecto las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, de fechas 17 de marzo de 1999, 24 de julio de 2004 y 28 de mayo de 2012 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, de fecha 16 de febrero de 2006. Por otro lado, cita aquellas sentencias que consideran que no existiendo una limitación en el uso de la piscina y zona recreativa en el título constitutivo, respecto de los garajes, el acuerdo de privación de uso debe ser adoptado por unanimidad, indicando al respecto las sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección Cuarta, de fechas 11 de junio de 2014, 8 de noviembre de 2018 (recurrida), la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Novena, de fecha 4 de febrero de 2016, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, de fecha 21 de marzo de 2013.

– El Tribunal Supremo estima el recurso, denegando la nulidad del acuerdo, pues conforme con el art. 6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina por los siguientes motivos:

De acuerdo con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396 del C. Civil, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute

En función de ello debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.

Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.

La sentencia termina estableciendo que, procede declarar que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.